por Juan Manuel Borthagaray y Carlos Bozzoli
El problema de la tierra se plantea en toda su implacable complejidad ni más se organiza un programa de vivienda popular medianamente ambicioso. La casa en sí es el elemento, si bien decisivo, más fácil de normalizar, en cuanto a costos, superficies (generalmente inadecuadas, por su mezquindad) calidad de materiales, instalaciones y servicios.
El qué resulta, pues, relativamente fácil de establecer; mucho más complejo es el dónde. Lo que nos lleva inexorablemente a interrogarnos sobre el cómo, vale decir, las tipologías que dichos programas tiendan a favorecer, pues de ellas depende, y mucho, como se verá a través de este análisis, la dimensión de la tierra que se necesitará. Como los programas de vivienda popular se implementan para satisfacer la necesidad de casas de aquellos sectores de la sociedad a los que las ofertas del mercado, tanto en alquiler o propiedad, les quedan fuera de su alcance, resulta necesario tener en cuenta los deseos y aspiraciones de dichos sectores.
Para ello, si queremos escapar de los fáciles esquematismos de quienes pretenden saber qué quiere la gente, y cómo vive la gente sería necesario realizar sondeos sociales con métodos incuestionables. A los efectos del presente trabajo, basados en nuestra experiencia personal, nos arrogaremos cierta pretensión de lo que acabamos de criticar en el inicio de este párrafo. Creemos, como también lo creen muchos políticos que han hecho su carrera en contacto íntimo con estos sectores, que las grandes mayorías aspiran a una casa individual, edificada sobre un terreno propio, que es lo que realizan, por autoconstrucción, en tanto y cuanto pueden.
Intentaremos demostrar, cómo esta aspiración de lograr el derecho a la vivienda deseada choca en gran medida con la aspiración, no menos legítima, del derecho a la ciudad. Para ello, ejemplificaremos con una operación, relativamente modesta, de 168 casas, y las veremos bajo distintas alternativas. Dos de casas individuales, las variantes A y B dos de casas colectivas, agrupadas en bloques de planta baja y tres pisos altos, (variante C1, de crujía simple y C2, de doble crujía) y dos soluciones intermedias, en base a dúplex en tira, una real: el Barrio Presidente Illia y otra teórica, la variante D, que es la que los autores preconizan.
Esta tipología, la de los dúplex en tira, no es la más generalizada en los planes de vivienda corrientes. Del análisis siguiente surge que es posible, mediante su uso, duplicar la densidad con respecto a un loteo convencional, pues la variante A, correspondiente a un loteo convencional, requiere seis manzanas, mientras que en la variante D es posible ubicar las 168 casas de este ejercicio en un área equivalente a tres manzanas (seis medias manzanas). Esto hace más fácil obtener tierras contiguas a un casco urbano y su damero existente y mantener las casas dentro de distancias peatonales con respecto al casco urbano.
Queda claro que esta tipología no puede competir con soluciones de casas colectivas de planta baja y tres pisos altos, aún en ejemplos muy poco intensivos, como lo demuestra el estudio de la variante C1, pero (manteniendo muchas virtudes de casas individuales) es posible lograr densidades intermedias del doble de las convencionales.
A los efectos de este análisis, las variantes teóricas A, C y D se examinarán sobre una cuadrícula de supuestas manzanas de 100m. x 100m., con calles de 8,00m. de ancho y veredas de 3,00m. a cada lado. Se ha tratado de usar dimensiones, si no exactas, aproximadas a las cuadrículas que predominan en casi todos nuestros núcleos urbanos, a los efectos de que los modelos sean aplicables con pequeños ajustes, según sean las condiciones del entorno. La variante B que prevé manzanas de 210m. de lado mayor, es acoplable, interrumpiendo las calles intermedias.
Planta de conjunto de todas las variantes, en la misma escala.
Para analizar la variante A, si hemos de respetar la Ley que fija un lote mínimo de 10m. x 30m., aún para los lotes de esquina, tendríamos 28 lotes por manzana, y para las 168 casas necesitaríamos seis manzanas, que supondremos agrupadas en dos hileras de tres manzanas.
Por lo tanto, para el total requeriríamos un rectángulo de tierra de:
LADO MAYOR de 100m. x 3 = 300m. más 4 anchos de calle de 14m. = 56m. (cada calle con un ancho de calzada de 8m. más dos veredas de 3m.) TOTAL DEL LADO MAYOR = 356M.
LADO MENOR de 100m. x 2 = 200m. más 3 anchos de calle de 14m = 42m. TOTAL DEL LADO MENOR = 242M.
SUPERFICIE SUELO ALTERNATIVA A = 356m. X 242m. = 86.152m2
Si, en todos los casos suponemos que las calles de los bordes también están pavimentadas, hacen falta:
17 tramos x 100m. de calles = 1.700 x 8 = 13.600m2, más 12 bocacalles de
(8m. x 8m. = 64m2) x 12 = 768m2; TOTAL PAVIMENTO: 14.368m2
A los efectos de simplificar, no calcularemos las veredas, dado que están en función del frente de los lotes, constantes en ambos casos (A y B).
Las cifras obtenidas nos arrojan un total de suelo unitario por casa de 86.152m2/168 = 512,80m2 y una superficie unitaria de pavimento de 14.368/168 = 85,52m2
Una primera observación crítica de la alternativa A nos permite constatar una aparente irracionalidad por lo desparejo de la profundidad de los lotes.
Esto nos lleva a considerar una alternativa B en base a manzanas de 60m. de profundidad, formadas exclusivamente en base a hileras de lotes iguales de 10m. de frente por 30m. de fondo. Supondremos que las 168 casas las disponemos en 4 manzanas de 42 lotes cada una, o sea de 210m. x 60m.; las 4 manzanas se inscribirán, pues, en un rectángulo de tierra de:
LADO MAYOR de 210m. x 2 = 420m. más 3 anchos de calle de 14m. = 42m.; TOTAL DEL LADO MAYOR 462M.
LADO MENOR de 60m. x 2 = 120m. más 3 anchos de calle = 42m.; TOTAL DEL LADO MENOR 162M.
SUPERFICIE SUELO ALTERNATIVA B = 462m. x 162m. = 74.844m2
Hacen falta:
(210m. x 6 = 1.260m.) + (60m. x 6 = 360m.) = 1.620m x 8m. = 12.960m2, más 9 bocacalles
64m. x 9m. = 576m2; TOTAL PAVIMENTO: 13.536m2
SUPERFICIE SUELO UNITARIO 74.844m2/168 = 445,50m2
SUPERFICIE PAVIMENTO UNITARIO 13.536m2/168 = 80,57m2
Del análisis comparativo entre las alternativas A y B surge:
1) en cuanto a las áreas de tierra necesarias por unidad:
Alternativa A 512,80m2
Alternativa B 445,50m2; diferencia a favor B = 67,30m2
O sea que la alternativa B es un 13,12% más favorable
2) en cuanto a los pavimentos
Alternativa A 85,52m2
Alternativa B 80,57m2; diferencia a favor B = 4,95m2
No debe sorprender esta diferencia tan pequeña, dado que el área de pavimento está en función del frente de 10,00m. de los lotes; la diferencia surge del pavimento redundante de los lotes de esquina, que son 24 en la variante A, contra 16 en la B.
Dicho de otro modo, las diferencias entre los costos de 67,30m2 de terreno y de 4,95m2 de pavimento, cualesquiera que ellos sean, de adoptarse la variante B, podrían (a iguales inversiones totales) destinarse a mejorar la calidad de las casas. Ello sin tomar en cuenta las posibles economías en las redes externas de servicios de infraestructura que a los efectos del presente ejercicio no se cuantifican, por considerar que las diferencias no son significativas.
VARIANTE A: 28 parcelas de 10m. de frente por manzanas de 100m. x 100m. 28 x 6 = 168 parcelas
Equivalente manzanas = 6
VARIANTE B: 42 parcelas de 10m. de frente por manzanas de 210m. x 60m. 42 x 4 = 168 parcelas
Equivalente manzanas aprox. = 4
Analizaremos ahora una variante C1 en base a viviendas colectivas, que supondremos agrupadas en bloques de 4 plantas, la baja y tres altas. A los efectos de la simplificación del cálculo, supondremos que todas tienen estar-comedor, cocina-lavadero, tres dormitorios y baño, desarrollados en módulos de 3,30m. de frente, a razón de dos para el estar y la cocina, uno para cada uno de los tres dormitorios y medio para el baño. Esto nos da un desarrollo de frente de 3,30m. x 5,5 = 18,5m., digamos 19,00m. con espesores de muros. Los supondremos con una escalera cada dos unidades, contenida en otro módulo de 3,30m.
El conjunto de dos unidades, más la escalera intermedia, tendría entonces 19,00m. x 2 = 38,00m. más 3,30m. de la escalera = 41,30m. de frente. Los suponemos de 5,60m. de profundidad. Si los ubicamos en manzanas convencionales de 100m. de lado, podríamos ubicarlos de a dos conjuntos apareados, en el ancho, con un frente total de 41,30m. x 2 = 82,60m.; la diferencia con los 100m. de ancho de la manzana es de 17,40m. que repartimos en dos retiros laterales de 8,70m. cada uno.
Tal bloque podría tener esa profundidad total de 5,60m. si lo suponemos de simple crujía, para asegurar ventilación cruzada y óptima orientación. En el sentido de la profundidad podríamos disponer 4 bloques. Tendríamos así 5,60m. x 4 = 22,40m. más dos retiros de líneas municipales de 6,00m. cada uno, = 34,40m. que, restados de los 100m. de profundidad de la manzana, nos da 65,60m. a repartir en tres distancias entre bloques de 21,87m.
Cada bloque contiene 4 viviendas por planta, o sea 16 en sus cuatro plantas. Los 8 bloques dispuestos en las dos manzanas contienen 16 x 8 = 128 casas o sea 40 casas de menos que la referencia de 168 pero, a los efectos de la comparación entre tipologías seguimos adelante con el análisis.
Para la disposición que acabamos de describir se requieren dos manzanas de 100m. x 100m. o sea que de acuerdo con el método con el que hemos calculado la variante A requeriremos, un rectángulo de tierra con:
LADO MAYOR (100m. x 2 = 200m.) + (3 calles x 14m. = 42m.) = 256m.
LADO MENOR 100m. + (2 calles x 14m. = 28m.) = 128m.
TOTAL SUELO C1 = 256m. x 128m. = 32.768m2
TOTAL PAVIMENTO C1 = (100m. x 7 = 700m. x 8m. = 5.600m2) + (6 bocacalles x 64m. = 384m2) = 5.984m2
SUPERFICIE SUELO UNITARIO = 32.768m2/128=256m2
SUPERFICIE PAVIMENTO UNITARIO = 5.984m2/128= 46,75m2
INDICADORES URBANÍSTICOS DE LA SOLUCIÓN C
Factor de Ocupación de Suelo FOS = 82,60m. x 5,60m. = 462,56m2 x 4 bloques = 1.850,24m2 que en relación a los 10.000m2 de la manzana da un factor de 0,185
Factor de ocupación total FOT 1.850,24m2 x 4 plantas =7.400,96m2 que en relación a los 10.000m2 de la manzana da un factor de 0,74
Esta solución C1 puede llevarse a una compacidad mayor, si se sacrificase la ventilación cruzada y se recurriese a una solución de doble crujía, con lo que se estaría dentro del máximo de cuatro puertas por piso de escalera, recomendado por los expertos, y aún dentro de indicadores razonables, sin embargo, aunque se considera adecuada la intensidad lograda con la crujía simple, se analizará una variante C2, de doble crujía.
Los bloques tendrían entonces el doble de profundidad, vale decir 5,60m. x 2 = 11,20m.; si analizamos la disposición en la manzana con la misma cantidad de bloques (es decir 4) deberíamos calcular 11,20m. x 4 = 44,80m. más los dos retiros de 6,00m. c/u, entonces 44,80m. +12 = 56,80m., que restados de los 100m. de la manzana nos arroja 43,20m., que dividido por las tres separaciones entre bloques necesarias, nos da 14,40m., que consideramos insuficientes para asegurar las horas de asoleamiento mínimo requeridas.
Haremos entonces el análisis de esta variante con una disposición de tres bloques por manzana. Entonces 11,20m. x 3 = 33,60m., más los 12,00m. de retiros = 45,60m., que restados de los 100m. nos deja 54,40m. a repartir entre dos espacios de 27,20m. c/u.
Con esta solución cada uno de los seis bloques contiene 8 unidades por planta, y en las 4 plantas, 4 x 8 = 32 unidades, por lo tanto en los 6 bloques caben 32 x 6 = 192 unidades, que se comparan ventajosamente con las 128 de la variante C1, pues se han ubicado 64 unidades más en la misma superficie total y la misma superficie de pavimentos. Queda claro que este rendimiento se obtiene al precio de sacrificar la ventilación cruzada y la orientación y asoleamiento óptimos que son posibles en la variante C1.
SUPERFICIE SUELO UNITARIO VARIANTE C2= 32.768m2/192=170,67m2
SUPERFICIE PAVIMENTO UNITARIO VARIANTE C2= 5.984m2/192=31,17m2
EN CUANTO A LOS INDICADORES URBANÍSTICOS (TODAVÍA RAZONABLES)
FOS= 82,60m. x 11,20m. = 925,12m2 x 3 = 2.775,36m2 x 3 = 8.326m2 que en relación a los 10.000m2 de la manzana da un factor de 0,83
FOT= 8.326m2 x 4 plantas = 33.304m2 que en relación a los 10.000m2 de la manzana da un factor de 3,33
Queda claro que una solución de vivienda colectiva aún más rendidora podría lograrse agregando pisos a los bloques, hasta llegar a economías de terreno y pavimentos que superen el punto de indiferencia con el costo de los ascensores indispensables. Pero en este caso la decisión no pasará por lo estrictamente económico, sino por otros factores, como los indicadores urbanísticos, densidades, alturas permitidas y sombras arrojadas al entorno propias del lugar específico, tanto como el asoleamiento de las propias unidades.
VARIANTE C1: 8 bloques de 4 deptos por piso (simple crujía) de P.B. y 3 pisos de Alto.4 deptos x 4 plantas = 16 deptos x 8 bloques = 128 deptos
Equivalente manzanas = 2
VARIANTE C2: 6 bloques de 8 deptos por piso (doble crujía) de P.B. y 3 pisos de Alto. 8 deptos x 4 plantas = 32 deptos x 6 bloques = 192 deptos
Equivalente manzanas = 2
Sin embargo, con estas realidades nos hemos alejado, y bastante, de la aspiración de la casa individual, propia, que hemos definido, al principio, como la aspiración de nuestro cliente. ¿No habrá, acaso, soluciones intermedias? Las hay, y se ha ensayado una, la de los dúplex en tira, proyectados y construidos en el ámbito de la entonces Comisión Municipal de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires, en ese momento a cargo de Borthagaray.
Comprometidos a disponer 500 casas en cinco manzanas de Flores Sur, los proyectistas idearon un prototipo de planta baja con estar, baño y cocina y dos dormitorios en planta alta. Les asignaron una parcela de tierra de dimensiones mínimas, pero aún suficientes para dejar un pequeño retiro de frente, para que los ocupantes pudiesen expresar su individualidad y un fondo libre para tendedero y parrilla. El barrio fue bautizado Presidente Illia y se proyectó en 1984.
Conjunto Fuente: Revista Summa
Vista manzana
Fuente: Google Earth
Unidades Tipo
Barrio presidente Illia
En procura de una alta intensidad de ocupación, a la vez que eludir la monotonía que desgraciadamente muchas veces aqueja a los desarrollos de viviendas populares, se evitaron las tiras demasiado largas, se colocaron algunas a 90º con respecto a las otras, se recurrió a calles peatonales internas, también encontradas a 90º y se buscó producir ensanches a manera de placitas, para juegos infantiles. Con esta estrategia se logró ubicar más de 100 casas por manzana. A 30 años de su ocupación, a Borthagaray le surgen numerosas autocríticas, aunque desea comenzar por una reivindicación.
Un día, a última hora de la tarde, le tocó tomar el ascensor junto con la señora que se ocupaba de la limpieza del taller de diseño; sobre una de las mesas había quedado la maqueta de una de las manzanas. El arquitecto no puede olvidar la luminosidad de la sonrisa con la que la señora exclamó ¡qué lindo, arquitecto, son casitas!; o sea: ¡qué suerte que por una vez no son monobloques!
Ahora las autocríticas. Para las licitaciones, las quinientas viviendas fueron divididas en unidades de contrato accesibles a empresas pequeñas y medianas; quiso el destino que todas, menos una de ellas, fueran ganadas por una importante empresa, en base a precio más bajo, mediante una propuesta de semi-prefabricación pesada al pie de obra.
En cuanto a la tecnología: Primera amarga lección: nunca debe usarse una técnica cuyo posterior mantenimiento no esté dentro del alcance de la población que va a ocupar las casas. Pequeños desplazamientos de las grandes piezas pesadas, o inconvenientes de juntas, les resultaron irreparables, mientras que los problemas de mantenimiento del conjunto que ganó y construyó una pequeña empresa en base a construcción tradicional están siempre al alcance de los propietarios o de algún allegado. No debe verse en esto una posición negadora de toda industrialización de la construcción, pero sí un llamado de atención para tomar con pinzas las innovaciones constructivas en el campo de la vivienda popular.
En cuanto al diseño de las unidades: Es un error que no cuenten con sanitario en planta alta. Las dimensiones entre ejes divisorios son demasiado mezquinas, si se tuviesen que reproyectar sería deseable una mayor dimensión (por ejemplo de 7m. entre ejes) lo que abre posibilidades enormes, entre ellas un indispensable tercer dormitorio y otro sanitario en planta alta.
En cuanto al diseño urbano: A 20 años vista, puede constatarse que el intento de densificar colonizando el interior de la manzana con peatonales ha fracasado. Se habían previsto algunas dársenas para estacionamiento anexas a las calles perimetrales, pero para los habitantes, un vehículo es el primer paso para una proto-empresa, que les permita el autoempleo, sea como pintores, yeseros, plomeros, etc, dentro de las amplias oportunidades que el mantenimiento abre. El ansiado vehículo, ya sea como realidad o como proyecto, a medida que se van obteniendo los repuestos para armarlo, debe estar bajo constante vigilancia, so pena de que sea robado o depredado. Hemos visto vehículos llevados a pulso, entre varios, para depositarlos en los exiguos jardincillos de frente de las casas. Las trabazones de los bloques, proyectadas para evitar la temida monotonía, produjeron el desconcierto tanto de los pobladores como de sus visitas, al no tener referencias dentro de la ciudad circundante.
Todo esto nos hizo revisitar, con otros ojos, las “manzanas tallarín” de las inmediaciones del Parque de Agronomía, solución que descartamos por la gran incidencia de calles con respecto a las áreas útiles de lotes. A 30 años vista, puede constatarse que las casas de las “manzanas tallarín” de hace 80 años no sólo conservan su valor, sino que se comercializan en el mercado a mayores precios que algunas de sus vecinas más nuevas. No puede decirse lo mismo de las del Barrio Illia. Para ser justos, hay que reconocer la influencia decisiva del entorno, de sólida clase media en Agronomía, lo que ha llevado a la “gentrificación” del barrio (pero esta es otra historia). En el caso del Illia, la influencia es la de la contigua y famosa Villa 1-11-14, una de las mayores y más peligrosas de Buenos Aires, lo que condiciona fuertemente su ocupación. La falta de medios general de sus habitantes, para realizar imprescindibles reparaciones, ha llevado a su deterioro y tugurización. Pero creemos que la principal clave del éxito de Agronomía consiste en la calidad ambiental de sus calles, con amplias aceras generosamente arboladas, que el tiempo ha recompensado. Esto influye a tal punto, que equipara la carencia de áreas libres en las parcelas.
Como conclusión: Si tuviésemos que repetir una experiencia de desarrollar una alternativa D en base a dúplex en tira, comenzaríamos por dar a las viviendas un ancho entre ejes de 7,00m. y situarlas sobre calles vehiculares normales, como las de Agronomía. Siguiendo con nuestra hipótesis de manzanas teóricas de 100m. x 100m. hemos hecho una primera alternativa en base a dos calles intermedias de 14,00m. c/u. Nos quedan entonces, para repartir en tres bandas de 100m. – 28m. = 72m., que divididos por las tres tiras de lotes que se tocan por el fondo, nos da 24m. Nos quedarían entonces, superficies de 7,00m. de frente por 12,00m. de fondo para cada parcela que, aunque factibles, nos parecen demasiado ajustados.
Ensayamos, entonces, con una sola calle intermedia; 100m. – 14m. = 86,00m., que dividido en dos bandas nos da 43,00m.; entonces la mitad es 21,50m. que nos parece un fondo adecuado, y hasta de una cierta generosidad. Sobre parcelas de 7m. x 21,50m. pueden desarrollarse, de manera airosa, prototipos de tres dormitorios, con un jardincillo en un retiro de frente, para afirmar la apropiación e identidad de la familia ocupante, y un fondo interesante para tendedero y parrilla.
ANÁLISIS DE UNA ALTERNATIVA D EN BASE A DÚPLEX EN TIRA.
Este ejercicio se realizará hipotetizando la introducción de una calle intermedia, semejante a las “cortadas” de Palermo, en las inmediaciones de la Plaza Cortázar.
En los 100m. caben, en el ancho, 14 parcelas de 7,00m. de frente 14 x 7m. = 98m.; o sea que en cada una de estas medias manzanas de 100m. – 14m. = 86m. dividido 2 = 43,00m. de profundidad caben 28 parcelas; o sea 56m. por cada manzana entera, se requieren entonces para ubicar las 168 casas de este ejercicio comparativo: un área equivalente a tres manzanas enteras, que, divididas en seis medias manzanas nos arroja 28 x 6 = 168 viviendas.
LADO MAYOR (100m. x 3 = 300m.) + (14m. x 4 = 56m.) TOTAL = 356m.
LADO MENOR (100m. + (14m. x 2 = 28m.) TOTAL = 128m.
SUPERFICIE SUELO NECESARIA P/ VARIANTE D 356m. x 128m. = 45.568m2
SUPERFICIE PAVIMENTO NECESARIA P/ VARIANTE D
(100m. x 9 = 900m.) + (43m. x 8 = 344m) = 1.244m2 x 8 = 9.952m2
Más bocacalles 64m. x 12m. = 768m2 TOTAL = 10.720m2 o sea:
SUPERFICIE SUELO UNITARIO 45.568m2/168 = 271,23m2
SUPERFICIE PAVIMENTO UNITARIO 10.720m2/168 = 63,81m2
VARIANTE D: 28 parcelas de 7m. de frente por 21.5m. de fondo por cada media manzana de 100m. x 60m.
28 x 6 = 168 parcelas
Equivalente manzanas = 3
CONCLUSIONES
Creemos, sin ninguna duda, que las oportunidades de calidad de vida de la solución D son mucho mayores que las de las soluciones C1 y C2, por lo tanto se acercan mucho más a las aspiraciones de nuestro cliente y valdría la pena pagar los costos adicionales de la superficie de tierra y pavimentos de calles.
Esta solución D, que preconizamos, tiene el inconveniente, con respecto a las A y B de que sus parcelas no se pueden dividir, y que es necesario tomar cada tira como una unidad colectiva dentro del régimen de la Ley de Propiedad Horizontal, de 14 unidades sobre una parcela de 100m. x 21,50m
Pero como había dicho aquella señora de la anécdota no son departamentos en un monobloque ¡son casitas!
Para la comparación tipológica se ha tomado, como ya se ha dicho, un damero de manzanas teóricas de 100m. x 100m. que puede no corresponder exactamente, pero sí de manera muy aproximada, a los amanzanamientos típicos de nuestros núcleos urbanos. La variante B se ha teorizado sobre manzanas de 60m. x 210m., que también podrían anexarse a una cuadrícula de aproximadamente 100m. x 100m. interrumpiendo algunas calles intermedias.
Pero las alternativas A y B, al ser tan exigentes en materia de superficie de suelo requerida, difícilmente encuentren tierra adyacente a cuadrículas consolidadas, y entonces, para ejercer el derecho a la ciudad, sus habitantes deberán recurrir a movilidad propia, porque las distancias al comercio diario, escuelas, sanidad y esparcimiento excederían las peatonales.
Ante las dificultades para acceder a autos, muchos recurrirán a ciclomotores de baja cilindrada, con su secuela de posibles accidentes. Los vemos a cada rato: el padre adelante, la madre atrás, y en el medio uno, dos y hasta tres niños, yendo de compras cuando no hay nadie con quien dejar los chicos. Es el precio que deben pagar para acceder a la vida urbana.
Unas palabras más con respecto a la movilidad, que surgen del análisis de la variante C2 si se previese estacionamiento para los 192 departamentos, previendo 2,50m. x 7,50m. = 18,75m2 por plaza x 192 cocheras = 3.600m2 (¡más de un tercio de manzana!). En cuanto a la variante D el vehículo puede estacionarse en la calle, en el frente de 7,00m. o en el retiro, soluciones ambas poco satisfactorias pero usuales en la ciudad.
Por último, las generosas separaciones de más de 20,00m. entre bloques de las variantes C se corresponden con las concepciones higiénicas de la “Ville Radieuse” de la arquitectura y el urbanismo modernos para asegurar ventilación y asoleamiento, parques y deportes al pie de la casa.
La experiencia de décadas en este tipo de conjuntos nos dice que a menudo el mantenimiento de dichas áreas resulta demasiado oneroso, tanto para los vecinos como para los exigidos presupuestos municipales, lo que hace que los espacios resulten descuidados e inseguros. En la variante D todas las áreas están asignadas a la pertenencia de cada casa, y este riesgo no aparece.
El problema de la tierra, vale decir el dónde mencionado al comienzo se hace particularmente grave porque en los desarrollos de vivienda popular se busca que las tierras sean lo suficientemente baratas como para encuadrar en una grilla de costos preestablecida. El sólo anuncio de un Plan hace que las tierras aptas para estos desarrollos suban automáticamente de precio, por lo cual debe recurrirse a tierras en general públicas y no desarrolladas.
A menudo estas áreas no están desarrolladas por muy buenas razones, en general por inconvenientes ambientales. Se recurre entonces a conceder créditos de construcción para propietarios de lotes, solución deseada porque responde al ideal de construir ciudad dentro de la ciudad, aprovechando el capital social que ha desarrollado todo un entorno de calles, aceras, comercios y servicios de educación, salud y seguridad, de los cuales se ha beneficiado, casi siempre gratuitamente el propietario del lote. Las tierras anexas a los núcleos urbanos situadas en la dirección en que ese núcleo tiende a desarrollarse suelen ser las más valiosas, por lo que no es raro ver cómo a veces, bien intencionados planes de vivienda popular resultan, a la postre, en indeseadas deformaciones de los poblados.
Al sector público se le hace extremadamente difícil desarrollar un banco de tierras aunque no imposible, como lo atestigua la experiencia del Instituto ad-hoc del Municipio de Moreno. En cuanto a las experiencias negativas citaremos sólo dos, una es la reciente invasión del Parque Indoamericano, en la que las autoridades tuvieron severos problemas para defender la integridad de un parque. La otra se produjo en la metrópolis brasileña de San Pablo, donde se dictaron condiciones de uso muy restrictivas para proteger las áreas en torno de los manantiales de donde se toma el agua para abastecer a la ciudad. Como se estableció una muy severa restricción de usos, el valor comercial de las tierras cayó hasta extremos en que sus propietarios perdieron todo interés en ellas, y dejaron de custodiarlas. El resultado fue la invasión por favelas tremendamente pobladas, con lo que se consiguió el efecto inverso. La conclusión es que las metrópolis no soportan los vacíos.
Como colofón se han tabulado las cantidades de suelo y de pavimentos necesarios, unitarios y totales, para cada una de las tipologías analizadas.
La elección de una de ellas, que hemos llamado el cómo, en general no depende de la voluntad del proyectista, sino de la tierra de la que se pueda disponer, vale decir el dónde. Esto nos ilustra en cuanto al grado de dependencia en que suelo y vivienda están relacionados.
El presente trabajo pretende, a la vez que llamar la atención sobre las virtudes de las tipologías de dúplex en tira, ofrecer un método de análisis para examinar cualquier alternativa de las relaciones entre suelo y vivienda.
VARIANTE A: 28 parcelas de 10m. de frente por manzanas de 100m. x 100m.
28 x 6 = 168 parcelas
Equivalente manzanas = 6
VARIANTE B: 42 parcelas de 10m. de frente por manzanas de 210m. x 60m.
42 x 4 = 168 parcelas
Equivalente manzanas aprox. = 4
VARIANTE C1: 8 bloques de 4 deptos por piso (simple crujía) de P.B. y 3 pisos de Alto.
4 deptos x 4 plantas = 16 deptos x 8 bloques = 128 deptos
Equivalente manzanas = 2
VARIANTE C2: 6 bloques de 8 deptos por piso (doble crujía) de P.B. y 3 pisos de Alto.
8 deptos x 4 plantas = 32 deptos x 6 bloques = 192 deptos
Equivalente manzanas = 2
VARIANTE D: 28 parcelas de 7m. de frente por 21.5m. de fondo por cada media manzana de 100m. x 60m.
28 x 6 = 168 parcelas
Equivalente manzanas = 3
